继穗深城际新塘南站的TOD项目后，又一重磅创新型开发项目落户广州东部。12月24日，广东省交通集团所辖控股企业广州臻通实业发展有限公司以41.24亿元成功竞得增城区新塘镇广深高速公路增城新塘互通立交地块土地使用权和相应的交通改造（下简称新塘项目），标志着广深港澳科技创新走廊高速公路交通改造和土地空间复合利用正式启动。  

新塘项目是广东省“交通强国建设试点”项目之一，将成为高速公路沿线土地综合开发的**示范性项目。探索盘活存量土地新模式，位于广州东部的增城正在打开发展的新空间。  

立交周边变身大型居住小区  

新塘项目地处广州市增城区新塘镇中心区西侧，位于新塘大道以北、国道G107以南、广深高速公路东西两侧。  

项目用地紧邻黄埔区，东距珠江新城CBD核心区24公里，南靠东莞，雄踞广州中心城区、增城及东莞三地交会处。地块距离广州地铁13号线沙村站约500米，目前通过13号线向西在鱼珠站转乘地铁5号线可到达珠江新城，未来地铁13号线二期开通后可直达珠江新城；地块距离东部交通枢纽新塘站TOD约3公里，可转乘城际轨道通往广东各市乃至全国。  

项目交通改造包括优化新塘互通立交匝道、立交路段高速公路主线改扩建以及107国道改造等；交通改造后释放土地19.98万平方米（约299.67亩），容积率3.0，计容面积约60万平方米，并将在立交上方增建连通广深高速东西两侧地块的上盖空中市政公园（面积约15.5万平方米）。  

记者查询了解到，早在今年10月，地块就公布了详细控规，**居住人口达1.76万人，将配建托儿所、幼儿园、小学、文化活动站、社区卫生服务站、生鲜超市等设施，广深高速新塘互通立交将变身大型居住小区。  

据悉，该项目是广州第二个立交上盖项目，将参照天河区东圃“兰亭盛荟”对立交桥改造的案例，结合广深高速立交改造，建设立交上盖公园，提升整体片区环境价值。  

实现土地开发价值**化  

新塘项目备受外界关注不仅因为其大体量、大块头，更重要的是对广州东部尤其增城区域发展的重要意义。在经济高质量发展和产业转型升级的过程中，存量土地的高效利用是重要的环节，新塘项目无疑提供了一个创新发展的范本。  

新塘项目的创新模式意义可以提炼为几点：  

首先，挖掘存量建设用地价值。根据省委、省政府关于深入推动土地供给侧结构性改革的相关文件要求，坚决打破依靠新增建设用地的外延式发展模式，挖掘存量建设用地的潜力，走集约节约的内涵挖潜式发展道路。新塘项目的开发，可释放盘活优质的存量土地，参与粤港澳大湾区的建设，符合节约集约用地以及向存量建设用地要增量、要空间、要效益的要求。  

“通过改造新塘立交现有匝道，腾挪释放立交范围内存量土地资源，释放了土地潜在的经济价值，可以实现土地资源开发价值的**化。”增城区有关负责人表示。  

其次，社会效益和经济效益双赢。项目的开发建设，对新塘立交及项目北侧的107国道局部进行升级改造，优化匝道方案，缩短绕行路程，提升项目周边区域通行能力。同时，为彻底隔绝高速公路及立交的车行噪音及粉尘污染，项目将在立交上方建设封闭盖板及建设连通东西两个地块的上盖空中公园，公园可提升所在区域的城市面貌，为周边居民提供休闲、娱乐场所，实现社会效益和经济效益双赢。  

再次是推动释放“双区驱动效应"。广深高速沿线是粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊的重要通道，改扩建的实施是大湾区城市群互联互通**实现的具体举措。  

广深高速、广深铁路、穗深城际都是过境增城连接广深，从高速公路到轨道交通将重构珠江东岸的空间版图。以广州科学城、中新广州知识城、增城开发区、东莞滨海湾新区、深圳西部等为主的沿海地带逐渐形成一条创新轴带，区位优势突出的增城对科技、资金、人才的吸引力越来越强。  

新塘立交作为广深高速的一个枢纽节点，其改造和土地盘活利用不但可以形成外畅内优的综合交通体系，还有助于推动广州实现老城市新活力，与深圳“双核联动、比翼双飞”，释放“双区驱动效应"。  

专家观点  

提供交通走廊区域建设新范式  

TOD是卡尔索普于1993年针对城市无序蔓延提出的发展理念，21世纪初引入国内，历经近20年发展，已有一些落地项目。但国内建成的TOD项目大多只做到“轨道+物业”开发，仅可作为一个TID概念。而TOD开发更重要的一步“带动周边区域（400-800米范围）开发”还有所欠缺，其原因在于目前的TOD开发缺少融合站点与城市的方式。  

广东省城乡**设计研究院主创设计师杨宏韬告诉记者，新塘项目结合公园城市理念，以“上盖公园+绿道”的形式链接轨道站点和城市开发区，实现站城耦合，让轨道站点带来的要素红利能影响到更广区域，上盖公园不仅缝合了城市片区，也通过绿色出行的方式增强**一公里交通的体验感和便捷性，算是TOD综合开发的一次创新尝试。  

该项目通过对高速路上部灰色空间的创新利用，缝补了高速公路割裂的城市空间，让两侧的城市空间更加紧密、耦合，在复合集约利用土地，增加经济价值的同时大大减少了高速公路带来的负外部性，也为广深港澳科技创新走廊建设提供了交通走廊区域建设范式。  

他认为，TOD不仅是城市形态上的高容积率，更应该是功能上的高强度“活动”。在此基础上，融入“公园城市”的开发理念，利用“公园城市”高效的城市融合功能，模糊轨道站点、城市、自然的边界，塑造TOD对话城市的N种方式，促成真正的站城耦合。  

“园-站-城耦合地区”不再出现单独的交通功能用地，以高度混合的土地利用让所有的交通功能都隐藏在绿色空间、城市活动之中，将巨大的人流转化为活力流，引导枢纽地区从高强度开发走向高强度活力集聚，真正实现“园站城耦合”，打造交通枢纽上的公园城市。

（免责申明：本文为转载，对于本文内容我们致力于保护原作者版权，转载仅为更好地传播信息，别无他用，如涉及侵权，请尽快与我们联系删除，谢谢！）